توسط ابوالفضل قلی نژاد 
بافت باغی یکی از کاربری های مختلف زمین به شمار میرود که درواقع جزو کاربری های زمین داخل بافت است. اگر یادتان باشد، ما قبلا توضیح دادیم که زمین های داخل بافت، به سه کاربری مختلف مسکونی، باغی و زراعی میشوند که در این مقاله، قصد توضیح کاربری باغی را داریم و میخواهیم ببینیم که زمین باغی چیست؟!
لیست فهرست‌ها
کاربری باغی چیست؟
در اولین قدم و قبل از اینکه به سراغ موارد مختلفی برویم، بهتر است ببینیم که کاربری باغی چیست و چه ویژگی هایی را دارد. زمین باغی شما در مرحله اول، نشان میدهد که زمین شما در داخل بافت قرار دارد. ولی متاسفانه شما در زمین های بافت باغی، نمیتوانید هیچ بنا مسکونی را بسازید!
البته دو روش برای اینکار وجود دارد که در ادامه به توضیح آنها میپردازیم:
- تغییر کاربری (در ادامه بیشتر درباره این موضوع صحبت میکنیم)
- پرداخت جریمه و ساخت در زمین باغی (بر طبق کمیسیون ماده 99)
همچنین بخوانید: نحوه خرید زمین قولنامه در روستا
انواع مختلف کاربری باغی
در کل میتوان گفت که زمین های باغی، به دو دسته باغ میوه و باغ مسکونی تقسیم میشوند که در ادامه به توضیح آنها میپردازیم:
1. کاربری باغ میوه چیست؟
کاربری که صاحب زمین، میتوانید از آن برای پرورش درخت و میوه استفاده کند.
2. کاربری باغ مسکونی چیست؟
در کاربری باغ مسکونی، امکان ساخت بنا وجود دارد؛ ولی در متراژی مخصوص که توسط خود شهرداری مشخص میشود.
معمولا در شمال ایران، کاربری باغ مسکونی به ندرت پیدا میشود و اکثریت در نوع کاربری باغ میوه هستند.
مراحل تغییر کاربری زمین باغی به مسکونی
زمین های باغی جزو سرمایه های کشور به شمار میروند؛ چون قطعا بخش عظیمی از تولیدات کشور، بر روی دوش همین زمین هاست؛ به همین جهت، ساخت و ساز در کاربری باغی غیرقانونی است و برای همین، باید برای ساخت ویلا در بافت باغی، ابتدا به سراغ تغییر کاربری آن بروید. برای مثال اگر شما اقدام به خرید زمین در چهارمحل اهی محمودآباد در کاربری باغی کرده باشید، ابتدا باید مراحل تغییر کاربری آن را انجام دهید تا درنهایت بتوانید مجوز ساخت و ساز را بگیرید.
برای همین در ادامه این بخش، به توضیح مراحل تغییر کاربری زمین باغی به مسکونی میپردازیم:
1. تحویل مدارک
در اولین مرحله شما باید مدارک لازم را آماده کرده و به جهاد کشاورزی ارائه دهید. این مدارک عبارتند از:
- نقشه زمین
- گزارش اداره کل محیط زیست
- مدارک مالکیت
- نقشه و طرح کاربری مسکونی
- و ..
این مدارک میتوانند در هر برهه ای، کم یا زیاد شوند؛ برای همین بهترین کار این است که به صورت حضوری، به اداره جهاد سازندگی شهر خودتان مراجعه کرده و از آنها بپرسید که باید برای تغییر کاربری باغی به مسکونی، چه مدارکی را ارائه دهید.
2. بررسی مدارک توسط جهاد کشاورزی
سپس مدارکی که به جهاد کشاورزی ارائه کردید، توسط کارشناسان همین ادارات بررسی میشود تا درخواست شما اعتبار سنجی گردد. ممکن است که بررسی مدارک، چندین روز یا چندین هفته طول بکشد و اگر مشکلی در مدارک شما وجود داشته باشد، مجددا باید برای ارائه مدارک اقدام کنید و مجددا چندین روز صبر کنید تا نتیجه بررسی مدارک توسط جهاد کشاورزی، آماده شود.
برای همین بهتر است که از همان ابتدا، حواس خودتان را جمع کنید و مدارک را به صورت کامل و بدون هیچ نقصی ارائه دهید.
3. بررسی درخواست در کمیسیون
در سومین مرحله تغییر کاربری باغی، باید مدارک شما توسط کمیسیون بررسی شود؛ درواقع پس از اینکه مدارک شما توسط کارشناسان جهاد کشاورزی تایید شد، سپس به کمیسیون فرستاده میشود و در نوبت قرار میگیرید و پس از تایید شدن، بقیه مراحل باید طی کنید.
4. بررسی عوارض زمین
اگر درخواست تغییر کاربری باغی به مسکونی توسط کمیسیون رد شود، که پرونده شما به صورت کامل مختومه میشود؛ ولی اگر تایید شد، وضعیت عوارض زمین شما، مورد بررسی قرار میگیرد؛ درواقع بررسی عوارض زمین جزو مراحل قبل از ارائه مجوز است.
5. صدور مجوز
سپس بررسی میشود که آیا زمین شما دارای عوارض است یا نه! اگر دارای عوارض بود، که ابتدا باید آن را پرداخت کنید و تا مجوز شما صادر شود؛ ولی اگر نیاز نداشت، مجوز شما فورا صادر میشود.
6. هزینه تغییر کاربری زمین باغی به مسکونی (در صورت نیاز)
همانطور که در مورد 5 هم توضیح دادیم، بعضی از زمین ها دارای عوارضی هستند که برای تغییر کاربری، باید آن را پرداخت کنند. برای پرداخت هزینه تغییر کاربری زمین باغی به مسکونی باید مجددا به جهاد کشاورزی مراجعه کنید.
ویدئو توضیحات تکمیلی درباره تغییر کاربری از باغی به مسکونی
در ادامه توضیحات مربوط بخ تغییر کاربری زمین های باغی، در ادامه یک ویدئو از آقای یوسف شاه نظری قرار میدهیم که یکسری توضیحاتی را در این زمینه، ارائه دادند:
هزینه تغییر کاربری زمین باغی به مسکونی در روستا و شهر فرق دارد؟
بله! ولی حتی قیمت ها میتواند در هر زمینی هم متفاوت با زمین دیگر باشد؛ حتی اگر جفت زمین ها در یک روستا یا در یک شهر باشند! برای همین، بهتر است که برای استعلام دقیق از هزینه تغییر کاربری زمین باغی به مسکونی، به جهاد کشاورزی مراجعه کنید.
تفاوت بین تغییر کاربری باغ به مسکونی در محدوده روستا و شهری چیست؟
هیچ تفاوتی در بین مراحل تغییر کاربری باغ به مسکونی در محدوده شهر و روستا وجود ندارد؛ در هر صورت باید مدارک لازم را به اداره جهاد کشاورزی شهر خودتان ارائه دهید.
جریمه ساخت خانه باغ به چه صورت است؟
در بالاتر توضیح دادیم که زمین های زراعی، ارزش بسیار زیادی را برای کشور دارند و بر اساس همین توضیحات، میتوان متوجه شد که ساخت خانه به صورت غیر قانونی در کاربری باغی، میتوانید جریمه های زیادی را به همراه داشته باشد. جریمه ساخت خانه باغ نیز بر اساس ماده 2 اصلاح قانون حفظ اراضی زراغی باغ هاست که در ادامه برای شما قرار میدهیم:
کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغهای موضوع این قانون که به صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره(۱)ماده(۱) این قانون اقدام به تغییر کاربری نمایند، علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظر متخلف بوده است و در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم خواهند شد.
حد مجاز ساخت بنا در زمین باغی چقدر است؟
حد مجاز ساخت بنا در باغ درواقع فقط به اندازه یک استراحتگاه برای باغدار است؛ یعنی شاید حداکثر در حد 20 متر!
قانون جدید ساخت خانه باغ 1400
هیچ فرقی بین این سالها وجود ندارد! ساخت خانه در زمین های باغی، کاملا غیر قانونی هستند و برای ساخت، ابتدا باید مراحل تغییر کاربری را انجام دهید. اگر هم زمین باغی شما در نوع باغ مسکونی باشد، باز هم باید به شهرداری مراجعه کنید. چون مساحت سازه شما باید بر اساس تصمیم شهرداری باشد.
مراحل تبدیل زمین کشاورزی به باغ به چه صورت است؟
در مرحله اول باید بگویم که ما اطلاعات کاملی در این زمینه نداریم و چیزی که الان به شما توضیح میدهیم، از روی علم های قبلی ما در این زمینه است.
زمین های کشاورزی، جزو زمین بیرون بافت هستند و این در صورتی است که کاربری باغی، جزو زمین داخل بافت به شمار میرود. برای همین، امکان تبدیل زمین کشاورزی به باغ وجود ندارد؛ درواقع شما باید صبر کنید تا ابتدا زمین شما در داخل بافت قرار بگیرد و سپس برای تغییر کاربری آن به بافت باغی اقدام کنید.
جریمه دیوار کشی باغ چقدر است؟
قبل از دیوار کشی در باغ، باید مجوزهای لازم را اخذ کنید؛ در غیراینصورت، غیرقانونی شمره میشود و متحمل جریمه میشوید که حالا جریمه دیوار کشی باغ میتواند در مواقع مختلف، متفاوت باشد.
فرق زمین زراعی و باغی چیست؟
زمین های زراعی یکی دیگر از کاربریهای زمین داخل بافت به شمار میرود که دقیقا به مانند کاربری باغی، امکان ساخت ویلا در زمین باغی وجود ندارد و ابتدا باید به سراغ تغییر کاربری بروید. برای همین شاید این سوال در ذهن شما به وجود بیاید که فرق بین زمین زراعی و باغی چیست؟!
درواقع تفاوت میان زمین های باغی و زراعی در محصولاتی است که در آنها پرورش میدهند؛ چون محصولاتی که در زمین های باغی پرورش داده میشود، مربوط به محصولات درختی میشود که در بازه زمانی بلند مدت، به بهره وری میرسند. به مانند سیب، پرتغال و …
ولی زمین های زراعی نه! محصولات زمین های زارعی مربوط به محصولات بوته ای میشود که در مدت زمان کمی پرورش داده میشود یا به اصطلاح، به بار مینشیند. به مانند گوجه، توت فرنگی، خیار و …
مجوز ساخت خانه باغ در روستا به چه صورت است؟
تمامی مراحل مجوز ساخت خانه در باغ از جهاد کشاورزی شروع میشود؛ مدارک لازم را آماده کرده و به جهاد کشاورزی ارائه دهید.
مجوز ساخت خانه باغ در مازندران فرقی با بقیه استانها دارد؟
تا جایی که ما اطلاع داریم خیر! ولی همه همانطور که گفتیم، همه این مراحل از جهاد کشاورزی شروع میشود؛ بهتر است برای کسب اطلاعات بیشتر، به جهاد کشاورزی مراجعه کنید.
آیا تغییر کاربری باغی به مسکونی امکان پذیر است؟
صد در صد! ولی به این راحتی که فکر میکنید نیست. سختگیری های زیادی توسط ارگانهای دولتی وجود دارد که البته اگه مصمم باشید، میتوانید آن را عملی کنید.
حد مجاز ساخت بنا در زمین کشاورزی چقدر است؟
بر اساس قانون حفظ اراضی زراعی و باغ ها (ماده یک تبصره 2) میگوید که اگر صاحب باغ به قصد سکونت، اقدام به تغییر کاربری زمین کشاورزی باشد، تا 500 متر هیچ اشکال و موردی ندارد.
